Київ, 26 вересня 2018 – Згідно з даними компанії CBRE Ukraine, які були опубліковані в огляді ринку складської нерухомості Києва, на фоні відновлення економіки та внаслідок обсягу відкладеного попиту 2014-2016 рр., у першому півріччі 2018 року спостерігалося посилення орендної активності. Таким чином, загальний обсяг валового поглинання на ринку складської нерухомості Києва у 1П 2018 року (включаючи придбання об’єктів кінцевими користувачами) склав приблизно 100 000 кв.м (близько +43% р/р).
В структурі валового поглинання домінували великі рітейлери, де їх частка досягла 58%. Орендарі галузей легкої промисловості, фармацевтики та медицини посіли друге місце із часткою 26%. Зростання попиту на логістичні послуги, зокрема на фулфілмент послуги, зумовило запуск нового поштово-логістичного оператора Justin від Fozzy Group, що надаватиме логістичні послуги B2B та B2C сегментам через відділення smart parcel shops. Оскільки споживачі стають дедалі більше технічно обізнаними, даний сервіс дасть поштовх для розвитку логістичних операторів, особливо тим, котрі вже мають існуючу клієнтську базу. Подальший розвиток фулфілмент послуг, очевидно, призведе до зниження обсягу спекулятивної пропозиції на складському ринку та стане передумовою створення нового, більш комплексного сегменту, здатного співіснувати з традиційним спектром логістичних послуг.
Щодо структури угод з оренди, майже 62% склали угоди з переїзду чи переїзду з розширенням, з яких близько половини орендних запитів надійшла від рітейлерів. Серед значних угод варто відзначити вихід рітейлера Comfy з регіонального ринку на ринок столиці, орендувавши 20 000 кв.м у складському комплексі Raben. Частка великих угод понад 10 000 кв.м зросла і склала 23% від загального обсягу оренди, та була представлена угодами з оренди 20 000 кв.м компанією Comfy та 20 000 кв.м компанією Eldorado із переїздом до RLC Fozzy Distribution Center.
Відсутність фінансування та повільне відновлення орендних ставок у доларовому еквіваленті стали причиною виходу на ринок обмеженого обсягу нової пропозиції, який був представлений одним складським комплексом площею 3 500 кв.м у напрямку Житомирської траси (M-05, E-40). У той же час, загальна спекулятивна пропозиція складських приміщень зменшилася за рахунок придбання складу «Евро Фудс ГБ Украина» (4 000 кв.м) кінцевим користувачем фабрикою «Роза», таким чином залишилась майже незмінною на рівні 1,25 млн. кв.м.
Будівництво нових об’єктів буде можливим за рахунок вищих орендних ставок і договорів попередньої оренди виражених в доларах США, хоча такі орендні угоди можуть переглядатись через нестійкий характер економіки. Так, сьогодні девелопери неохоче узгоджують нові проекти, проте враховуючи «загально ринкову жагу до нового продукту», очевидно, що результат буде виправдано. Тому вже у 2П 2018 року очікується введення в експлуатацію 6 200 кв.м складського комплексу, що знаходиться на автомагістралі Р-04 (між напрямками М05 та М06) та складських комплексів Unilogic Park (6 200 кв.м) та «Міраж 3» в Гостомелі (22 000 кв.м), де відкриття останніх двох було перенесено на 2019 рік.
Рівень вакантності продовжував знижуватись протягом 1П 2018 та склав 4%, що на 2 п.п. нижче показника, зафіксованого на початку року. Основними передумовами зниження вакантності стало підвищення попиту з боку орендарів та обмежений обсяг нового будівництва. На кінець 1П 2018 року, декларовані орендні ставки знаходились в діапазоні від 120грн. до 155грн. ($4.6-$6.0)/кв.м/місяць у складських комплексах класу А, де верхня межа гривневого діапазону зросла на 7% з початку року, а ефективні орендні ставки варіювались в діапазоні 90грн.-135грн. ($3.4-$5.2)/кв.м/місяць. Ефективні орендні ставки для складських комплексів класу В знаходились на рівні 65грн – 90грн. ($2.5-$3.4)/кв.м/місяць, де верхня межа зросла на 13% з початку року. Внаслідок коливань обмінного курсу, ставки в доларах були нестабільними коли намагалися зрівнятися з темпом відновлення орендних ставок у гривнях. Деякі угоди в 1П 2018 були укладені з орендними ставками в доларовому еквіваленті, проте така практика була радше винятком, ніж правилом.
З одного боку, на тлі зростаючого ринкового дисбалансу, а з іншого – сприятливого відродження економіки, низка інвестиційних угод в сегменті складської нерухомості була завершена у першому півріччі 2018 року. Серед найбільш значних угод можна відзначити придбання кількох складських об’єктів компанією Dragon Capital Investments Limited, а саме логістичних комплексів Омега 1 (19 000 кв.м), Омега 2 (33,000 кв.м) та 20 000 кв.м у складському комплексі UKR DC.
