Київ – 16 квітня, 2026 – Згідно з дослідженням компанії EXPANDIA, представника CBRE в Україні та Молдові та найбільшої компанії України зі сфери комерційної нерухомості, у 2025 році ринок торгової нерухомості Києва залишався стійким та продовжував адаптуватися до реалій воєнного часу. Зростання споживчого попиту та підвищення реальної заробітної плати сприяли збільшенню орендної активності в торгових центрах, про що свідчить зростання індексу споживчих настроїв на 7,4 п. р/р до 78,5. Інфляція сповільнилася, а індекс споживчих цін (ІСЦ) у Києві знизився до 109,8% (-3,7 п.п. р/р). Обсяг роздрібного товарообігу зріс на 7,5% р/р, що свідчить про обережне, але поступове відновлення.
Незважаючи на складні умови роботи бізнесу, ділові настрої в сегменті залишалися стримано оптимістичними. Високий рівень адаптації став особливо помітним у 2П 2025, коли ритейл функціонував в умовах масштабних перебоїв з енергопостачанням. Продуктові ритейлери традиційно демонстрували стійкі результати, де Fozzy Group відкрила більше 50 нових локацій в Київському регіоні (Сільпо, Фора, Фора To Go, Фора Експрес, Thrash!, EatUp), АТБ відкрив 14 нових магазинів, а Novus Ukraine розширила мережу приблизно на 15 локацій (Novus, Mi Market). «Аврора», провідний дискаунтер товарів для дому, відкрила 42 нові магазини в Київському регіоні. Близько 60%-70% нових відкриттів у Києві припало на невеликі магазини районного формату (Фора, Mi Market, Thrash!, Аврора). Це відображає загальний перехід до більш децентралізованого споживання на рівні районів міста. Крім того, ритейлери віддавали перевагу меншим форматам завдяки їхній операційній гнучкості та можливості працювати на автономних джерелах живлення.
У fashion-сегменті кількість нових міжнародних брендів, що виходили на ринок Києва, залишалася обмеженою, що відображає обережний підхід міжнародних гравців до українського ринку. У 2025 році французький бренд одягу преміум-класу Karl Lagerfeld Jeans став єдиним міжнародним модним брендом, який вийшов на ринок Києва, відкривши свій перший магазин у Ocean Plaza. Водночас декілька брендів залишили ринок або скоротили свою присутність (Athletics, Carlo Pazolini, FLO та English Home).
Натомість українські бренди продовжували зміцнювати свої позиції на фоні високого попиту споживачів на локальну продукцію. Такі бренди, як Arber, Fabric17, Famo, Gepur, JUL, OnebyOne, Papaya, Stimma та VOVK, продовжували розширювати свою присутність як у торгових центрах, так і в найкращих стріт-ритейл локаціях. Примітно, що близько 67% нових відкриттів українських брендів припало саме на локації у торгових центрах. Українські бренди дедалі частіше стають надійними та стабільними фешн-орендарями, здатними заповнювати вільні площі та підтримувати відвідуваність.
Нова пропозиція у Києві у 2025 залишалася вкрай обмеженою. Протягом року на ринок вийшов лише один невеликий торговий центр районного формату Baltic Sky (GLA 6 200 кв.м). Як наслідок, загальний обсяг конкурентної пропозиції торгових площ у Києві залишився майже незмінним на рівні 1,59 млн кв.м (+0,3% р/р). Забезпеченість торговими площами на 1 000 мешканців столиці також залишилася стабільною на рівні 530 кв.м.
Майбутня пропозиція нових ТРЦ прогнозується в рамках двох об’єктів – Ocean Mall (GLA 110 000 кв.м) та White Lines (GLA 27 000 кв.м), із можливими затримками в реалізації для обох об’єктів. Наразі введення в експлуатацію обох торгових центрів заплановане на 2П 2026 року, при цьому ТРЦ Ocean Mall має стати одним із найбільших торгових центрів, що вийде на ринок України з 2022 року. Згідно заяв девелопера, проєкт уже забезпечив значний рівень заповненості (включаючи Сільпо, бренди Inditex Group, LPP та розважальну зону площею 30 000 кв.м).
Станом на кінець року середній рівень вакантності знизився до 11,5% (-0,5 п.п. з поч. року), що було зумовлено насамперед розширенням площ існуючими орендарями та відсутністю нової пропозиції. Завдяки зростаючому інтересу до найкращих локацій, вакантність у прайм торгових центрах знизилася до 12% (-2 п.п. з поч. року). Менші торгові центри районного формату у густонаселених житлових районах продовжували демонструвати стабільний низький показник технічної вакантності на рівні 2%-3%.
У 2025 році орендні ставки продовжили поступове відновлення до довоєнних показників, однак суттєвого зростання не спостерігалося. Стратегії оренди, як і раніше, були спрямовані на збереження рівня заповнюваності та покращення показників продажів. Як наслідок, орендні ставки зазнали корекції в бік підвищення лише в деяких найбільш успішних об’єктах, тоді як загальний рівень базової орендної ставки у найкращих ТРЦ залишався стабільним в межах $40-$70/кв.м/міс (без ПДВ та OPEX). В інших об’єктах, зокрема ТРЦ районного формату, базові орендні ставки знаходились в діапазоні $19-$40/кв.м/міс (+15% р/р), для типових приміщень торгової галереї площею 100-200 кв.м.
Діана Квітчук, керівник відділу маркетингу та досліджень ринку EXPANDIA, представника CBRE в Україні та Молдові:
«Ми очікуємо, що загальний прогноз на 2026 рік залишається помірно позитивним, де поступове відновлення ринку буде тісно пов’язане з перебігом війни. Оскільки економіка України зберігає тенденцію до поступового відновлення, очікується, що великі ритейлери продовжать курс на розширення. Ключовим трендом 2026 року, ймовірно, стане подальше посилення позицій мережевих українських брендів. Українські ритейлери, вже не розглядаються як тимчасова заміна міжнародних орендарів, дедалі частіше закріплюють свої позиції як надійні гравці. Їхня подальша експансія може стати підтримуючим механізмом для девелоперів, у період очікування більш масштабного виходу на ринок міжнародних брендів.
Протягом 2026 ми також очікуємо появу низки нових міжнародних гравців. Проте, варто розуміти, що міжнародні ритейлери й надалі застосовуватимуть обережний підхід до України, в більшій мірі орієнтований на франчайзинг. Ритейлери, ймовірно, все частіше покладатимуться на місцевих партнерів, щоб уникнути підвищених операційних та логістичних ризиків та забезпечити собі привабливі торгові площі середнього розміру до того, як ринок повністю відновиться».
Про компанію EXPANDIA:
EXPANDIA – найбільша компанія в сфері комерційної нерухомості в Україні. Компанія була заснована у січні 2008 та оперувала під брендом CBRE Ukraine, як частина афілійованої мережі CBRE. З серпня 2025 року компанія працює під власним брендом EXPANDIA та є єдиним офіційним представником CBRE в Україні та Молдові.
Сьогодні штат компанії налічує понад 350 фахівців, включаючи персонал на об’єктах нерухомості в Україні та Молдові, переданих в управління та експлуатацію. Портфоліо об’єктів, які знаходяться в управлінні налічує більше 1 000 000 кв.м в більш як 20 регіонах України та Молдови. EXPANDIA надає повний спектр послуг у сфері комерційної нерухомості, серед яких: агентські та інвестиційні послуги, управління й експлуатація об’єктів, оцінка та консалтинг, управління проєктами та технічний консалтинг, управління офісною інфраструктурою та дослідження ринку нерухомості. Отримайте детальну інформацію про компанію, відвідавши наш сайт: www.expandia-ukraine.com
