Київ, 21 вересня 2020 – До початку карантинних обмежень в березні, ринок офісної нерухомості в Києві демонстрував хороші фундаментальні показники у 1 кварталі 2020 року. Внаслідок пандемії COVID-19, ВВП України скоротилося на 9,9% у 2 кварталі (в порівняні з 1 кварталом), і на 11,4% р/р, що негативно вплинуло на підприємницьку активність у країні. Рівень безробіття в Києві досяг 6,8% у 1 кварталі 2020 року (+0,6 п.п. р/р). Індекс ділових очікувань, у 2 кварталі, впав на 20,7 п.п. з початку року, та становив 92,4 під час пандемії COVID-19, на фоні зростаючих фінансових і політичних ризиків.
Орендна активність на ринку офісної нерухомості сповільнилися в Києві і загальне валове поглинання склало приблизно 42 000 кв.м (-42% р/р). Угоди з оренди, переважно, були зумовлені потребою компаній оновити офіси, а деякі стратегічні рішення такого роду були спричинені пандемією COVID-19, навіть в такі короткі терміни після початку карантину. Місцями спостерігалась практика скорочення орендних площ, що також була спричинена пандемією COVID-19. Зокрема, у другому кварталі, на ринку було зафіксовано кілька швидких скорочень площ серед ІТ-орендарів, таких як EPAM та SoftServe, які мали закріплену можливість зменшити офісну площу. Розглядаючи структуру валового поглинання, приблизно 29% валового поглинання припадає на IT-компанії, які складають найбільшу частку попиту на офісну нерухомість кілька років поспіль. Орендарі в сегменті коворкінгів та сервісних офісів і сегменту оптової торгівлі та рітейлу склали приблизно 11% і 10% в структурі валового поглинання, відповідно.
У 1П 2020 року, найбільшою завершеною угодою в сегменті стала оренда приміщення компанією Vodafone (7 800 кв.м) у БЦ Sigma, в рамках стратегії консолідації компанії – об’єднання декількох малих та середніх офісів в одному великому офісі нецентрального розташування. Варто відзначити ще одну значну угоду на ринку – переїзд міжнародної IT-компанії (назва конфіденційна) у приміщення площею
1 500 кв.м в БЦ Astarta. Також, одна угода з продажу офісної нерухомості кінцевому споживачу була зафіксована у 2 кварталу 2020 року: Фонд гарантування вкладів України придбав колишню будівлю «Надра Банку» (11 200 кв.м) за адресою вул. Січових Стрільців,17 для власного користування. Дана угода підвищила частку державного сектору у валовому поглинанні до 32% протягом 1П 2020 року.
Зважаючи на глобальний вплив пандемії на офісний ринок, довгострокові проекти девелопменту були призупинені, в той же час, робота над проектами на завершальних етапах будівництва була продовжена. Нова пропозиція склала приблизно 69 000 кв. м та значно перевищила обсяг (30 600 кв.м) за аналогічний період 2019 року. Серед нових об’єктів, що вийшли на ринок: БЦ Avenue 53 (18 500 кв.м), БЦ Forum Park Tower (11 500 кв.м), БЦ M8 (11 000 кв.м), БЦ Hillfort Business Mansion (8 600 кв.м), БЦ Forum Infinity (8 500 кв.м), БЦ Nyvky City (7 200 кв.м), та БЦ Arsenal K-14 (3 800 кв.м). На кінець 1П 2020, загальна пропозиція склала 1,96 млн. кв.м, збільшившись на 3,6% з початку року. Загальний обсяг офісних площ (клас A і B), заявлених до виходу на ринок до кінця 2020 року, складе близько 146 000 кв.м, однак, з огляду на більш стриману орендну активність в 1П 2020 року, терміни здачі об’єктів раніше заявлені девелоперами, можуть переноситися. Так як більшість нових проектів на ранніх етапах будівництва були призупинені або скасовані, нова пропозиція, ймовірно, значно зменшиться в період з 2023-2024 рр.
ередня вакантність на ринку зросла на 3,9 п.п. з кінця 2019 року, досягнувши 12,4% на кінець 1П 2020 року. Найвищий рівень вакантності був зафіксований у Прайм (+9,5 п.п.) та Олімпійському (+4,7 п.п.) субринках і в зоні, що межуєз ЦДР (+5,6 п.п.). Основним фактором значного зростання вакантності стало припинення або закінчення договорів оренди протягом карантинного періоду. Таким чином, великий обсяг нової пропозиції і подальша вичікувальна стратегія орендарів протягом наступних 6-12 місяців призведе до поступового зростання вакантності.
Cередня вакантність на ринку зросла на 3,9 п.п. з кінця 2019 року, досягнувши 12,4% на кінець 1П 2020 року. Найвищий рівень вакантності був зафіксований у Прайм (+9,5 п.п.) та Олімпійському (+4,7 п.п.) субринках і в зоні, що межуєз ЦДР (+5,6 п.п.). Основним фактором значного зростання вакантності стало припинення або закінчення договорів оренди протягом карантинного періоду. Таким чином, великий обсяг нової пропозиції і подальша вичікувальна стратегія орендарів протягом наступних 6-12 місяців призведе до поступового зростання вакантності. Hа кінець 1П 2020 року, середньозважена декларована орендна ставка в Києві становила $28/кв.м/місяць для об’єктів класу А, залишаючись в діапазоні $25-$35/кв.м/місяць (-22% для верхньої межі і -4% для нижньої межі з початку року). Ефективна ставка на прайм об’єкти зменшилась на 7% до $25/кв.м./місяць з початку року. Середньозважена декларована ставка на об’єкти класу В склала $18/кв.м/місяць, залишаючись в діапазоні $12-$26/кв.м/місяць (-17% для верхньої межі і -29% для нижньої межі з початку року). Значний розрив між нижньою та верхньою межею діапазонів зумовлений характеристиками орендного приміщення, а саме: орендованим приміщенням, станом оздоблення, розташуванням і загальною вакантністю будівлі. Інвестиційна активність на ринку різко впала протягом 1П 2020 року, в першу чергу в наслідок пандемії COVID-19. Загальний обсяг інвестицій у комерційну нерухомість помітно знизився, завершені інвестиційні угоди в секторі офісної нерухомості не були зафіксовані у 1П 2020 року.
Однак, падіння інвестиційного обсягу є глобальним трендом. Внаслідок нестабільної ситуації та ризиків на ринку, в тому числі наслідки пандемії та відставка голови Національного Банку України Якова Смолія, ставка капіталізації на найкращі офісні об’єкти зросла на 0,25 п.п. до 12% з початку року (11,75% на кінець 2019 року). Дана ситуація збільшила невизначеність на фінансовому ринку і вплинула на місцевих та іноземних інвесторів, деякі гравці навіть відклали свою інвестиційну діяльність на ринку, принаймні в короткостроковій перспективі.
Пандемія COVID-19 може стати рушійним фактором у розвитку традиційних офісів і планування робочих місць в цілому. Згідно із дослідженням CBRE Ukraine, проведеним в кінці березня 2020 року, про вплив поширення вірусу COVID-19 на умови оренди офісних приміщень, трохи більше половини опитаних (51,1%) розглядають можливість частково або повністю змінити формат роботи на віддалений у майбутньому; при тому, 47,9% респондентів не готові та не планують переходити на дистанційний режим. Таким чином, найімовірніше з’явиться гібридна модель робочого простору – поєднання часткової роботи в головному офісі, коворкінгу та «домашньому» офісі.
