Київ – 30 вересня, 2025 – Згідно з останнім дослідженням ринку складської нерухомості Києва від EXPANDIA, представника CBRE в Україні та Молдові, сегмент продовжував демонструвати стійкість у 1П 2025 року, що було підкріплено стабільним попитом з боку основних груп орендарів. Обсяг валового поглинання склав прибл.109 000 кв.м (+27% р/р), що є одним з найвищих показників за півріччя з 2018 року. Основними драйверами орендної активності стали 3PL-оператори (56%), а також сектор оптової та роздрібної торгівлі (39%). Обмежена присутність інших сегментів частково пояснюється зростаючою тенденцією серед FMCG-компаній до аутсорсингу операційної діяльності 3PL-операторам, а також рішеннями окремих орендарів інвестувати у власні складські об’єкти з метою посилення контролю над ланцюгами постачання та підвищення операційної незалежності.
Пропозиція
Протягом 1П 2025 року було введено в експлуатацію прибл. 107 000 кв.м нових складських площ, що відповідає річному обсягу нової пропозиції за 2024 рік та є найвищим піврічним показником за більш ніж десять років. Нова пропозиція збільшила обсяг конкурентної пропозиції на 6%, що наблизило загальний обсяг складської пропозиції до 1,47 млн кв.м., показника довоєнного рівня.
Серед нових ключових проєктів: логістичний комплекс «Олександрівський» III (41 000 кв. м) та логістичний комплекс «Чайки» V (57 000 кв. м). Також було відновлено частину площ складського комплексу RLC, який був пошкоджений внаслідок ракетних обстрілів у 2022 році, що повернуло до загальної пропозиції складських площ 11 000 кв.м. До кінця 2025 року очікується введення в експлуатацію ще 98 000 кв.м нових спекулятивних площ, що збільшить загальний обсяг нової пропозиції за рік до 205 000 кв.м. Таким чином, 2025 може стати одним із найактивніших років в історії ринку, як за обсягами площ, так і за рівнем географічної диверсифікації, де нові проєкти розподілені між кількома ключовими логістичними напрямками Київського регіону.
Вакантність та орендні ставки
Попри вихід на ринок нової пропозиції, рівень вакантності знизився до 3% (-0,8 п.п. з поч. року), відображаючи активне поглинання відкладеного попиту. Рівень вакантності за підсумками півріччя відповідає довоєнним показникам і свідчить про те, що, незважаючи на високі обсяги забудови, ризик надлишкової пропозиції на ринку залишається обмеженим у середньостроковій перспективі.
Ефективна орендна ставка[1] у найбільш якісних сухих складських об’єктах залишилася стабільною на рівні $5,3 кв.м/міс. (без ПДВ та OPEX), що відповідає довоєнному піковому періоду 2019–2021 років. Угоди з оренди продовжували укладалися в національній валюті, корелюючи з поточною макроекономічною ситуацією. Запитувані орендні ставки для холодних складів становили 390-420 грн/кв.м/міс ($8,5-$10.5), при цьому ефективні орендні ставки залишилися стабільними на рівні $9,1/кв.м/міс (без ПДВ та OPEX).
Ми очікуємо, що ринок складської нерухомості збереже свою стійкість до кінця 2025, завдяки стабільному попиту з боку великих орендарів та значній кількості спекулятивних проєктів, а запит на сучасні, новозбудовані складські об’єкти залишиться високим. Попри появу нових складських об’єктів, ринок залишатиметься у збалансованій фазі, при цьому рівень вакантності та орендні ставки, ймовірно, залишаться стабільними. Очікується, що надлишкові площі, будуть поступово поглинуті протягом наступних 6–12 місяців, за умови що макроекономічні умови залишаться стабільними, а безпекові ризики не зростуть. Це свідчить про те, що ринок перебуває на початку-середині циклу нового девелопменту і ризик надлишкової пропозиції найближчим часом відсутній.
Наталія Сокирко, директор департаменту складської та промислової нерухомості EXPANDIA, представника CBRE в Україні та Молдові
[1] Ефективна орендна ставка відображає найвищу ставку оренди на площі стандартного розміру найвищої якості за якою укладалися угоди оренди на дату дослідження.
