Київ, 30 березня, 2017 – Згідно зі звітом компанії CBRE Ukraine, поліпшення економічної ситуації в країні протягом 2016 року позитивно позначилось на ринку складської нерухомості. Незважаючи на те, що темпи економічного росту були невисокими, такі ключові макроекономічні показники, як обсяг роздрібних продажів і промислової продукції, що в свою чергу впливають на попит на складську нерухомість, почали демонструвати позитивну динаміку після тривалого падіння в 2014 -2015 рр.
З 2016 року відзначалося зростання попиту на складську нерухомість з боку великих рітейлерів продовольчого сегмента, електроніки та електронної комерції на тлі відновлення роздрібної та оптової торгівлі. Важливим трендом в 2016 р стало відновлення зростання промислового сектора, який склав 4,2% г/г. Зазначені позитивні зміни в ключових галузях стимулювали поступове відновлення попиту на складську нерухомість. В результаті, в 2016 році обсяг орендної активності (включаючи пролонгацію договорів оренди) досяг приблизно 180 000 кв.м складських площ, при цьому валове поглинання склало 110 000 кв.м, що на 32,5% більше в порівнянні з показником минулого року. Варто зауважити, що, якщо на початку 2016 року в загальній частці транзакцій переважали невеликі угоди (2 000 – 5 000 кв.м), то в другому півріччі було укладено кілька середніх (5 001 – 10 000 кв.м) і великих (понад 10 000 кв.м) угод. Однією з найбільш великих угод з оренди в 2016 році став переїзд логістичного оператора Zammler в складський комплекс «Технополіс Бровари», який орендував там 17 000 кв.м. Серед завершених транзакцій варто відзначити угоду з оренди 11 000 кв.м національним оператором доставки «Нова Пошта» в логістичному комплексі «Омега 2». Крім того, логістична компанія Fiege переїхала в складський комплекс «Термінал Бровари», взявши в оренду 7 600 кв.м, а компанія з виробництва та дистрибуції косметики Oriflame орендувала 8 900 кв.м в логістичному парку «Комодор». Серед угод із продажу, проведених в 2016 році, найбільш значущою подією стала покупка складського комплексу «Термінал Бровари» великим українським онлайн-рітейлером Rozetka.
Дивлячись на географічний розподіл валового поглинання уздовж автомобільних трас, відзначався зростаючий інтерес орендарів до складських приміщень на Лівому (Східному) березі: частка валового поглинання в даному субринку досягла 75%. Зокрема, найбільший обсяг орендованих площ був зафіксований в Чернігівському напрямку (M-01, E-95), де частка поглинання збільшилася з 17,2% в 2015 до 66,4% в 2016 році. Попит на Правому (Західному) березі в основному був сконцентрований в Житомирському напрямку (M-06, E-40), де в 2016 році показник поглинання досяг 15,0%, що на 3 п.п. менше, ніж в минулому році.
Що стосується пропозиції, в 2016 році не було введено в експлуатацію жодного складського об’єкта. Таким чином, загальна пропозиція складських приміщень залишилась незмінною і склала 1,27 млн. кв.м. При цьому будівельна активність в сегменті практично призупинилася у зв’язку з низькими орендними ставками, високою вакантністю і обмеженим доступом до позикового фінансування.
Обсяг складських площ, що знаходяться на стадії девелопменту, склав 26 000 кв.м станом на кінець грудня 2016 року. На даний момент на стадії будівництва знаходяться два складських комплекси: 3 черга SAN Factory загальною складською площею 4 100 кв.м і склад MERX площею 22 000 кв.м, завершення будівництва яких заплановано на 2017 рік. Низький обсяг нової пропозиції складських об’єктів, що знаходяться на стадії будівництва і відкладений попит, що формується на складські площ, можуть поступово стимулювати девелоперів починати будівництво за схемою build-to-suit, на тлі очікувань пожвавлення ринку в наступні два-три роки. Відносно майбутніх проектів, в 2017 р. очікується початок будівництва другої черги логістичного комплексу Amtel за схемою build-to-suit, а здача в експлуатацію ймовірно відбудеться в 2018 році.
На тлі відсутності нових площ для оренди і відновлення попиту, рівень вакантних площ на ринку почав скорочуватися, досягнувши 12,0% станом на кінець 2016 року, що на 3 п.п. менше в порівнянні з кінцем 2015 р. Розглядаючи розподіл вільних площ в розрізі субринків, в Чернігівському напрямку (M-01, E-95) вакантність скоротилася на 23 п.п. і до кінця 2016 роки встановилася на позначці 15%, тоді як в 2014-2015 р.р. вакантність тут досягала піку. Тенденція скорочення вакантності також продовжилася в Варшавському напрямку (M-07, E-373), де вакантні площі практично були відсутні на кінець 2016 року. Орендні ставки в кращих об’єктах знизилися приблизно на 9%, перебуваючи на рівні $4.1/кв.м/місяць на кінець грудня 2016 року. У розрізі класу об’єктів, ставки на складські приміщення класу А варіювалися в межах $2.8 – $4.0/кв.м/місяць, тоді як орендні ставки на приміщення класу В були на рівні $1.8 – $2.8/кв.м/місяць на кінець 2016 року.
Ярослав Горбушко, Керівник департаменту складської та промислової нерухомості CBRE Ukraine, прокоментував:
«У 2017 році ми очікуємо більш стійкого відновлення попиту на складські приміщення, а також збільшення кількості орендарів, охочих розширити займану площу. Очікується, що великі рітейлери і логістичні оператори проявлять себе більш активно на ринку складської нерухомості протягом наступних 12 місяців. Однак орендна активність буде залежати від темпів відновлення зростання в основних секторах економіки і наявності вакантних площ в найбільш якісних об’єктах. Нова пропозиція складе 26 100 кв.м в 2017 р., включаючи 3 чергу SAN Factory (4 100 кв.м) і складський комплекс Merx (22 000 кв.м). Ми прогнозуємо, що обсяг нових площ буде поглинатись досить швидко на тлі відкладеного попиту з боку великих орендарів, які перебували в пошуках великих лотів. Таким чином, середня ринкова вакантність наблизиться до рівноважного рівня в 2017 році. Ми прогнозуємо, що ставки в гривні залишаться стабільними, в той час як доларові ставки будуть залежати від коливань обмінного курсу».
