Київ, 4 квітня 2019 – 2018 став позитивним роком для сектору складської нерухомості, завдяки 31% зростанню обсягу валового поглинання, досягнувши близько 157 000 кв. м (включаючи придбання об’єктів кінцевими користувачами). Як загальний тренд, орендна активність в 2018 стала предметом відкладеного попиту, після періоду невизначеності 2014-2016 років.
Угоди з оренди домінували в обсязі завершених угод, а орендарі сфери оптової та роздрібної торгівлі становили основну частку попиту на складські приміщення (59%) в структурі валового поглинання. При цьому, решту у структурі валового поглинання розділили між собою логістичні оператори (19%), орендарі галузей фармацевтики та медицини (17%) та інших галузей (5%). Незначний спад обсягів оренди складів логістичними операторами був наслідком дефіциту приміщень необхідного розміру, так як логістичні оператори потребували в основному великих складських площ.
Варто відзначити, що невеликі угоди розміром 5 000 кв.м або менше, склали найбільшу частку в 67% в структурі валового поглинання. В той же час, частка великих угод понад 10 000 кв.м мала тенденцію до зростання і склала 11% у 2018, коли ще у 2017 становила 5%. Крім того, орендарі галузі оптової та роздрібної торгівлі були найбільшими орендарями в усіх типах угод, де найбільшими угодами стали оренда 20 000 кв.м у RLC Fozzy рітейлером Eldorado, а також оренда 20 000 кв.м у складському комплексі Raben рітейлером Comfy. В 2018 році угоди з переїзду склали 52% в структурі валового поглинання, наступними в структурі були угоди з виходу на ринок (20%), далі угоди з розширення (19%) та інші типи угод (9%).
У 2018 було введено незначний обсяг нової пропозиції представлений 9 700 кв.м. складських площ, включаючи E&E Cable Solutions Warehouse (3 500 кв.м) у напрямку Житомира (M-06, E-40) та Sofia Ltd Warehouse (6 200 кв.м) у напрямку Фастова (M-05/M-06, P-04), який був зданий в оренду рітейлеру Novus одразу після виходу на ринок. Таким чином, загальна пропозиція збільшилась до 1,26 млн кв.м (+0,8% р/р) на кінець 2018. В перспективі, очікується близько 100 000 кв.м. спекулятивної пропозиції, заявленої до введення в експлуатацію у період 2019-2020 рр, включаючи об’єкти у місті та за його межами. ї
Одночасний вплив зростаючого попиту та зменшення обсягів введення нової пропозиції став результатом скорочення середньої вакантності на ринку до 3,7% (-2,3п.п. р/р). З одного боку, протягом останніх 5 років вакантність постійно зменшувалась і досягла нового рекордно низького рівня в 2018, в той час як чисте поглинання скоротилось в зв’язку з обмеженістю існуючої пропозиції. Така ситуація на ринку дозволила орендодавцям поступово повторно переорієнтувати укладення угод з орендними вставками в доларовому еквіваленті, опісля різкого росту іноземної валюти протягом 2014-2016 років.
Декларовані орендні ставки залишалися деномінованими в гривневому еквіваленті і варіювались в діапазоні від 125грн до 160грн ($4,5-$5,7) /кв.м/місяць для сухих складських комплексів класу А, натомість для сухих складів класу В орендні ставки були у межах 75грн-110грн ($2,7-$3,9) /кв.м/місяць. Ефективні орендні ставки на кращі складські приміщення склали 100грн-142грн($3,6-$5,1) /кв.м/місяць, демонструючи зростання на 20-29% р/р в гривневому і 20-24%р/р в доларовому еквіваленті. В 2018 декларовані орендні ставки у складських комплексах класу А (темп. між 0-6◦C) варіювались в діапазоні від 210грн до 230грн ($7,5-$8,2) /кв.м/місяць, в той час як фактичні орендні ставки були у межах 190грн-210грн ($6,8-$7,5) /кв.м /місяць.
Настрої інвесторів у складському сегменті наслідували загальне зміцнення економічних показників, таким чином зріс попит на складські площі, які відповідали вимогам інвесторів. Так, компанія Dragon Capital Investments Ltd домінувала за кількістю угод у сегменті, придбавши логістичні комплекси Омега 1 (19 000 кв.м), Омега 2 (33 000 кв.м) та складський комплекс UKR DC (20 000 кв.м). На фоні низки угод, завершених протягом року у сегменті, ставка капіталізації на кращі складські активи зміцнилася на 0,75 п.п. та становила 13%.
