Ринок комерційної нерухомості перебуває під впливом воєнних факторів, що впливають на баланс попиту та пропозиції, структуру ризиків та інвестиційний клімат. Проте, ринок продовжує залишатись чутливим до трендів, які сьогодні формуються на європейських майданчиках.
Саме поєднання цих двох векторів – європейських структурних змін та українського воєнного контексту – експерти обговорили на нещодавньому вебінарі «Real Estate Trends 2025: європейське бачення та український контекст»,
Головні тренди, які можуть визначити інвестиційну привабливість українського сегменту у наступних роках:
1. Потенціал комерційної нерухомості для іноземних інвесторів
Попри високі військові ризики, на ринку чітко окреслюються сегменти, які у найближчі кілька років можуть стати точками входу для міжнародного капіталу. Найбільш очевидний магніт для інвесторів складський та індустріальний сектор. Повномасштабне вторгнення зумовило значні втрати інфраструктури, де близько 23% складських площ класів А і В було зруйновано або суттєво пошкоджено. Це сформувало дефіцит якісної пропозиції, підкріплений стабільним попитом з боку ритейлу, e-commerce, 3PL-операторів та релокованих виробництв.
Паралельно посилюється увага до промислових об’єктів та індустріальних парків. Релокація бізнесу на захід і в центр країни формує нові осередки активності, а оновлене законодавство щодо індустріальних парків із податковими стимулами, робить цей продукт зрозумілим і привабливим для іноземних інвесторів.
Ярослав Горбушко, директор департаменту ринків капіталу EXPANDIA:
“Інвестиційний потенціал ринку посилюють системні фактори, такі як лібералізація дозвільних процедур, пріоритет безпеки та енергонезалежності в нових і реконструйованих об’єктах, а також загальний структурний дефіцит комерційної нерухомості, придатної до експлуатації у воєнних умовах. Саме поєднання цих елементів формує інвестиційну привабливість України та робить ринок перспективним для міжнародних інвесторів, які шукають поєднання підвищеної дохідності з можливістю входу у зростаючі сегменти”.
2. REIT та токенізація як нова архітектура доступу до української нерухомості
В Україні поступово формується сучасна інвестиційна інфраструктура, яка відкриває ринок нерухомості для ширшого кола інвесторів. Моделі, подібні до REIT, платформи співінвестування та токенізовані формати участі є інструментами, які давно працюють у Європі та Північній Америці, а сьогодні адаптуються до українського контексту. Уже діють перші успішні кейси, такі як фонд Inzhur із портфелем понад десяти об’єктів, формат залучення капіталу в Promprylad.Renovation, а також ініціативи у сфері готельної та рекреаційної нерухомості в Карпатах, де девелопери пропонують інвесторам частки у проєктах через токенізовані або корпоративні моделі.
Тимур Бондарєв, партнер-засновник та старший партнер ARZINGER
«Попит на такі інструменти зростає, адже вони дозволяють міжнародним і локальним інвесторам заходити на український ринок без необхідності брати на себе значні ризики прямого девелопменту. У середньостроковій перспективі саме REIT-подібні та токенізовані моделі можуть стати ключовими каналами залучення міжнародного капіталу, підвищуючи ліквідність української нерухомості та створюючи фундамент для її інституціонального розвитку.»
3. Студентське та орендне житло як один із найбільш недооцінених сегментів ринку
Сегменти student housing в Україні перебувають на ранній стадії, але вже демонструють помітний потенціал. Зростання приватної освіти й активність університетів нового покоління (УКУ, KSE, AUK) формують стабільний попит на сучасні студентські резиденції.
Наразі ринок задовольняє цю потребу за рахунок оренди квартир або невеликих блоків житла для студентів за допомогою самих університетів, що формує очевидний розрив між попитом і пропозицією. На відміну від Європи, де студентське житло давно стало інституційним класом активів, в Україні досі немає професійно керованих PBSA-комплексів — і це відкриває можливість для перших системних інвесторів.
Паралельно розвивається сегмент орендного житла, потенціал якого залишається значним. Попит забезпечують експати, консультанти міжнародних організацій, ІТ-фахівці та молоді професіонали, які потребують якісного і передбачуваного за сервісом та безпекою житла. У Європі living-сегменти вже займають близько чверті інвестиційного ринку, і Україна рухається в тому ж напрямку — з набагато більшою стартовою нішею для нових гравців.
Володимир Мисак, незалежний експерт із інвестицій у нерухомість:
«У найближчі роки саме ці два напрями можуть стати стратегічними для міжнародних інвесторів завдяки поєднанню прогнозованого попиту, низької конкуренції та можливості створювати стандартизовані, масштабовані продукти. Крім того, вони є природними кандидатами для REIT-платформ та токенізованих моделей, що додатково спрощує вхід на ринок. За умов правильної реалізації student housing та rental living здатні стати стійкими сегментами української нерухомості у післявоєнній перспективі.»
Додатково
Аналітичні висновки та тренди, викладені вище, були представлені в межах вебінару
«Real Estate Trends 2025: європейське бачення та український контекст», який відбувся 26 листопада 2025 року та об’єднав спеціалістів EXPANDIA, ARZINGER та незалежних експертів із інвестицій у нерухомість. Учасниками події стали девелопери, інвестори, представники промислових, оборонних і сервісних секторів, а також експерти з ESG та нерухомості.
