Київ – 25 вересня, 2023 – Згідно з останнім дослідженням CBRE Ukraine, у першому півріччі 2023 року ринок складської нерухомості не зазнав помітних змін на тлі несприятливих економічних умов і високого рівня невизначеності, пов’язаної з війною. Однак, протягом перших шести місяців року орендна активність зазнала значного спаду. Багато компаній, які були змушені релокуватися, завершили свої переїзди, а більшість компаній, яких це не торкнулося, залишалися на своїх місцях. Водночас провідні компанії, орієнтовані на розширення, зайняли обережну позицію, очікуючи або на більш стабільну ситуацію в країні, або на суттєвий обсяг нової пропозиції.
Так, обсяг валового поглинання в складському сегменті склав приблизно 30 000 кв.м (-55% р/р), причому переважна частка угод була зумовлена рішеннями про переїзд. Активність орендарів була високою, в основному, в секторі оптової та роздрібної торгівлі, на який припадало 90% від загального обсягу угод.
Більшість компаній змогли адаптуватись до нових реалій воєнного стану, а споживчі настрої дещо стабілізувалися і навіть демонстрували незначний ріст. Як наслідок, на ринку спостерігається певне зростання потенційного попиту на 2024 рік на великі площі (понад 10 000 кв.м) з боку ключових гравців ринку, зокрема, 3PL операторів, представників сфери оптової та роздрібної торгівлі, e-commerce, а також автомобільної промисловості. Однак такі вимоги, швидше за все, залишатимуться радше винятком, аніж нормою, оскільки до кінця війни на ринку домінуватимуть короткострокові рішення.
Загалом у першому півріччі 2023 року на ринок не ввелось в експлуатацію жодного нового складського комплексу. Таким чином, загальний обсяг конкурентної пропозиції залишився незмінним і склав близько 1,45 млн кв.м. Попит на складські приміщення серед ключових гравців поступово змістився з оренди на будівництво під власні потреби (owner-occupied), що зумовлено насамперед довгостроковими стратегіями скорочення витрат, оскільки можливості для розширення та релокації стали обмеженими. До кінця 2025 року планується до введення в експлуатацію близько 122 000 кв.м нових складських об’єктів під власні потреби у чотирьох проєктах, що становить 44% всієї майбутньої пропозиції.
Станом на кінець червня 2023 рівень вакантності стабілізувався на рівні 2%, що відповідає довоєнним показникам. Поряд із постійним дефіцитом спекулятивних площ на ринку протягом останніх років, руйнування значної кількості складів у 2022 році також посилило тиск на рівень вакантності. За майже повної відсутності нової спекулятивної пропозиції існуючий статус-кво, ймовірно, збережеться, що спонукатиме власників до подальшого девелопменту. Більшість орендних угод, як і раніше, укладається в національній валюті. Так, у першому півріччі 2023 року запитувані орендні ставки на якісні складські приміщення дещо укріпилися і коливалися в межах 168-184 грн/кв.м/міс ($4,5-$4,9) для приміщень класу А. Фактичні орендні ставки на якісні об’єкти в середньому були нижчими на 5%-7%.
Складський ринок переживає поступове відновлення, при цьому чутливо реагуючи на всі зміни, пов’язані з війною. Для Київського регіону важливим є те, що, хоча деякі орендарі частково змістили фокус на більш безпечні західні області, Київ зберігає за собою позицію домінуючого логістичного хабу. Загалом, попит на складські приміщення залишатиметься стабільним до кінця 2023 року, оскільки основні орендарі пристосовуватимуть свої потреби у приміщеннях до економічних умов, що склалися. Окрім того, через відкладений попит, що починає наростати та дефіцит якісних великих площ, складський сектор Київського регіону представлятиме перспективну можливість для розвитку у майбутньому. Очікується, що орендні ставки будуть поступово укріплюватись, і професійні логістичні комплекси зможуть забезпечити стабільний рівень прибутковості під час післявоєнної відбудови.
Наталія Сокирко, керівник департаменту складської та логістичної нерухомості CBRE Ukraine
