Київ – 26 серпня, 2025 – Згідно з останнім дослідженням ринку офісної нерухомості Києва від CBRE Ukraine, на кінець 1П 2025 загальні тенденції у сегменті залишалися переважно незмінними, продовжуючи динаміку попереднього року. Загалом попит залишався стійким, а обсяг валового поглинання офісних площ склав 82 000 кв.м (+16% р/р). Варто зазначити, що близько 30% цього обсягу було пов’язано з вимушеним переїздом орендарів із пошкоджених офісних будівель внаслідок військових дій, що свідчить про дестабілізуючий характер активності, а не про органічну динаміку. Основним драйвером попиту стали компанії зі сфери ІТ та телекомунікацій з часткою 25% та найбільшою кількістю транзакцій (23), а також публічний сектор та НГО (14%) і промислово-енергетичні компанії (10%).
Джерело: CBRE Ukraine, 2 кв. 2025
Переїзди, в тому числі вимушені, продовжували лідирувати за типом угоди з 40% (+7 п.п р/р), тоді як розширення збільшили свою частку до 16% (+5 п.п р/р). Так як на ринку переважає гібридний формат роботи, де в офіс одночасно приходить близько30%–40% працівників, деякі компанії скорочували свої офісні площі до близько 50% від довоєнного обсягу. Такий підхід дозволив орендарям здійснювати релокації та переїжджати в офісні будівлі вищого класу, зберігаючи при цьому загальний бюджет на оренду незмінним.
Однак, попри загальну тенденцію до оптимізації витрат і підвищення ефективності використання офісних площ, зростання кількості угод з розширення свідчить про позитивні очікування щодо завершення війни та обережну орієнтацію на довгострокове зростання. Зокрема, стратегічне розширення спостерігалося в секторах ІТ та телекомунікацій, виробництва й промисловості, а також фармацевтики та медицини.
Протягом 1П 2025 року на ринок не вийшло жодного нового бізнес-центру. Водночас близько 45 000 кв.м офісних площ було пошкоджено або зруйновано внаслідок ракетних обстрілів, що призвело до зменшення загального обсягу конкурентної пропозиції до 2,11 млн кв.м (-3% р/р). Це скорочення стало безпрецедентним випадком скорочення пропозиції, зумовленим прямими втратами інфраструктури, що лише підкреслило вразливість об’єктів нерухомості в умовах триваючих військових дій.
Протягом 2П 2025 року очікується введення близько 73 000 кв.м у п’яти бізнес-центрах. Однак строки реалізації проєктів залишаються невизначеними через триваючі ризики пов’язані із безпековою ситуацією, фінансуванням та рівнем попереднього залучення орендарів.
Середній рівень вакантності знизився до 21% (-1,1 п.п. з поч. року)*, що здебільшого зумовлено орендною активністю з боку малих і середніх компаній, які продовжують переїжджати до більш якісних офісних площ на фоні привабливих орендних ставок. Більшість вакантних площ сконцентрована у нових об’єктах, частина яких досі залишається майже повністю вільною, а також у об’єктах нижчої якості, переважно розташованих поза межами ЦДР.
Джерело: CBRE Ukraine, 2 кв. 2025
Ефективна прайм ставка на найкращі об’єкти коливалася в межах $19–$25/кв.м/міс., залежно від характеристик приміщення (наявність ремонту, розташування, рівень безпекових ризиків та заповнюваність будівлі). Розширення діапазону орендних ставок відображає зміну стратегії орендодавців: великі приміщення дедалі частіше переплановуються у офіси меншого формату, а для залучення менших орендарів все частіше пропонуються офіси з готовим ремонтом. Таким чином, витрати на облаштування таких приміщень відображаються у вищій верхній межі діапазону ставок. Водночас, динаміка орендних ставок значною мірою залежала від об’єкта: якісні бізнес-центри утримували стабільні позиції, тоді як менш привабливі об’єкти залишалися під ціновим тиском.
*Важливо зазначити, що рівень вакантності на 1П 2025 року розраховувався без урахування скорочення обсягу конкурентної пропозиції внаслідок пошкоджень, спричинених воєнними діями з метою збереження порівнянності та уникнення спотворення динаміки ринку.
Ми очікуємо, що обережний оптимізм, який спостерігався на початку 2025 року збережеться до кінця року. За відсутності суттєвих макроекономічних або геополітичних змін, активність орендарів, ймовірно, залишатиметься стриманою та орієнтованою на ефективність, а рішення будуть прийматися з урахуванням балансу між вартістю, якістю та безпекою інфраструктури. Разом з тим, ми бачимо, що великі орендарі адаптувались до військової реальності засвідчивши свою довгострокову орієнтацію на фізичне використання офісних площ. Ринок продовжує демонструвати ознаки стабілізації орендних умов: дедалі більше компаній укладають довгострокові угоди на 3–5 років, тоді як у період перших років повномасштабної війни переважали угоди на 1–2 роки.
Анна Сільвестрова, старший директор департаменту офісної нерухомості та роботи з корпоративними клієнтами CBRE Ukraine
Про компанію:
CBRE Group, Inc. (NYSE:CBRE), компанія зі списку Fortune 500 та S&P 500 зі штаб-квартирою в Далласі, є найбільшою у світі компанією з надання послуг у сфері комерційної нерухомості та інвестицій (на основі доходу за 2024 рік). У компанії працює понад 140 000 співробітників (включаючи співробітників Turner & Townsend) у більш ніж 100 країнах. CBRE працює з широким спектром клієнтів, надаючи комплексні послуги, включаючи управління об’єктами нерухомості, угодами та проектами, стратегічний консалтинг та оцінку, оренду та продаж нерухомості, інвестиційні послуги та послуги з девелопменту.
Компанія CBRE Ukraine (ТОВ “ЕКСПАНДІА”) була заснована в січні 2008 року керуючими партнерами Сергієм Сергієнком та Радомиром Цурканом і є частиною афілійованої мережі компанії CBRE. Штат співробітників CBRE Ukraine налічує більше 300 фахівців, включаючи персонал на об’єктах нерухомості в Україні, переданих компанії в управління та експлуатацію. В рамках афілійованої мережі, у 2023 компанія розширила свою присутність у Молдові під брендом CBRE Moldova. CBRE в Україні та Молдові надає повний спектр послуг в області комерційної нерухомості, серед яких: агентські послуги, інвестиційні послуги, управління та експлуатація об’єктів комерційної нерухомості, оцінка та консалтинг, управління проєктами та технічний консалтинг, управління інфраструктурою офісів та дослідження ринку нерухомості. Отримайте детальну інформацію, відвідавши наш сайт: www.cbre-expandia.com
