Київ – 6 березня 2026 – Попри повномасштабне вторгнення та підвищені безпекові ризики, обсяг інвестицій в комерційну нерухомість в Україні поступово відновлюються. Після майже повного призупинення активності у 2022 році ринок адаптувався до нових умов, а інвестори знову проявляють інтерес до окремих сегментів нерухомості, передусім до об’єктів із прогнозованим грошовим потоком та довгостроковим потенціалом зростання.
Про ключові тенденції інвестиційної активності, а також про стан офісного та складського сегментів ринку у 2025 році розповів Ярослав Горбушко, директор департаменту ринків капіталу EXPANDIA, представника CBRE в Україні та Молдові та найбільшої компанії України зі сфери комерційної нерухомості під час вебінару «Ризики як реальність та можливості: яким був 2025 для ринку нерухомості та чого очікувати у 2026 році», організованого компаніями ARZINGER та EXPANDIA.
Ринок інвестицій в комерційну нерухомість у 2025
За оцінками EXPANDIA, обсяг інвестицій в комерційну нерухомість у 2025 році становив близько $250 млн. Це дещо нижче, ніж у 2024 році (приблизно $300 млн), однак загалом ринок демонструє відносну стабілізацію інвестиційної активності, враховуючи воєнні ризики та обмежений доступ до фінансування.
Ринок інвестицій в комерційну нерухомість України поступово адаптувався до нової реальності. Якщо у 2022 році значні угоди фактично не укладалися, то вже з кінця 2023 року інвестиційна активність почала поступово відновлюватися і у 2024–2025 роках стабілізувалася, демонструючи стабільні показники. Водночас ринок не зазнав такого глибокого падіння, як після кризи 2014–2015 років, коли дисконти на окремі активи могли сягати 50% і більше.
Ярослав Горбушко, директор департаменту ринків капіталу, EXPANDIA
Структура інвестиційних угод водночас змінилася. Якщо у попередні роки значну частку угод формували складські та промислові об’єкти, то у 2025 році інвестори активніше розглядали офісну та торговельну нерухомість. За оцінками EXPANDIA, інвестиції в офісну нерухомість склали близько $87 млн, що у 2,5 рази більше, ніж роком раніше, тоді як торговельний сегмент залучив близько $81 млн (+35% р/р). Ще близько $46 млн інвестицій у 2025 припало на інші типи нерухомості, включаючи спеціалізовані активи.
Разом з тим, інвестиції у складську та промислову нерухомість знизилися до приблизно $31 млн (-55% р/р). Одним із ключових факторів стали підвищені безпекові ризики для індустріальної інфраструктури. Атаки на логістичні та промислові об’єкти протягом року призвели до відтермінування частини інвестиційних проєктів, оскільки потенційні покупці більш обережно оцінюють ризики для індустріальних активів.
Серед найбільш помітних угод 2025 року можна виділити: угоду з купівлі першої черги бізнес-центру «Леонардо» та ТРЦ «Україна» інвестором City Capital Group, придбання комплексу «Гольф Клуб», який включає у себе близько 15 000 кв.м. нерухомості та земельну ділянку площею 6 га Київською школою економіки, а також купівлю торговельно-офісного центру SkyPark у Вінниці інвестиційним фондом Inzhur.
Інвестиції у промислову землю як тренд, що укріплюється
Однією з помітних тенденцій ринку стали інвестиції у промислові земельні ділянки. Попит на промислові земельні ділянки формує широка група покупців. З боку локального бізнесу це насамперед виробники будівельних матеріалів, FMCG-компанії, логістичні оператори, підприємства легкої промисловості та інші локальні виробники, які масштабують виробництво або переносять діяльність у більш безпечні регіони.
Земля в умовах війни часто розглядається інвесторами як відносно безпечний актив. На відміну від будівель, земля не піддається фізичному руйнуванню, що робить її відносно більш стійким активом у воєнних умовах, тому для багатьох компаній вона стала інструментом збереження капіталу.
Ярослав Горбушко, директор департаменту ринків капіталу, EXPANDIA
Окрему групу складають великі міжнародні компанії, які створюють нові виробничі майданчики в Україні або переміщують сюди частину виробництва. Серед таких міжнародних компаній: Unilever, Kingspan, Peikko Group, Saint-Gobain та Onur Group.
Крім того, попит формують компанії, які готуються до участі у майбутній відбудові України. Йдеться передусім про виробників будівельних матеріалів, компанії інфраструктурного сектору та бізнеси, пов’язані з будівництвом доріг та іншої інфраструктури. Такі компанії вже зараз інвестують у промислові земельні ділянки або формують земельний банк для майбутнього розвитку виробничих та логістичних потужностей, зосереджуючи увагу на ділянках вздовж ключових логістичних логістичних коридорів у центральних та західних регіонах України, зокрема у Вінницькій, Житомирській, Івано-Франківській, Київській, Львівській, Одеській та Рівненській областях.
Додатковим драйвером попиту на промислові земельні ділянки стала триваюча релокація бізнесу із прифронтових регіонів. Згідно даних Опендатабот, понад 19 000 компаній змінили юридичну адресу у 2024–2025 роках, що також стимулює попит на нові виробничі та логістичні майданчики.
При цьому структура попиту відрізняється залежно від типу інвестора. Виробничі компанії переважно розглядають ділянки від 1 га, тоді як девелопери логістичної нерухомості шукають земельні масиви від 5–10 га і більше для розвитку складських або індустріальних комплексів.
Торговельна нерухомість привертає увагу інвесторів у 2025
Поступово відновлюється інтерес інвесторів до торговельної нерухомості, що підтверджується низкою інвестиційних угод у цьому сегменті, укладених протягом 2025 року. Більшість ТЦ демонструють відновлення операційних показників до рівнів, близьких до довоєнних, що підвищує їхню інвестиційну привабливість.
Ми бачимо поступове відновлення торговельної нерухомості. За відсутності значних макроекономічних потрясінь інтерес інвесторів до якісних торговельних центрів із прогнозованим грошовим потоком, ймовірно, зберігатиметься.
Ярослав Горбушко, директор департаменту ринків капіталу, EXPANDIA
Перспективи інвестицій в комерційну нерухомість України
Попри воєнні ризики, інвестиції в комерційну нерухомість в Україні демонструють поступове відновлення, а ринок уже адаптувався до нових умов і сформував нові критерії оцінки ризику, що враховують безпекові, енергетичні та операційні фактори. Після різкого падіння активності у 2022 році інвестиційний ринок у 2024-2025 роках стабілізувався, формуючи нову структуру попиту та географію інвестицій.
Активність інвесторів дедалі більше концентрується навколо якісних активів із прогнозованим грошовим потоком, а також проєктів, пов’язаних із розвитком виробництва, логістики та майбутньою відбудовою країни. У міру стабілізації безпекової ситуації та покращення доступу до капіталу інвестиційна активність на ринку може поступово зростати.
Щоб отримувати актуальну аналітику та ключові новини ринку комерційної нерухомості України, підписуйтесь на інформаційні матеріали EXPANDIA. Ми регулярно публікуємо дослідження, ринкові огляди та експертні коментарі щодо інвестицій, девелопменту та тенденцій ринку.
Про компанію EXPANDIA:
EXPANDIA – найбільша компанія в сфері комерційної нерухомості в Україні. Компанія була заснована у січні 2008 та оперувала під брендом CBRE Ukraine, як частина афілійованої мережі CBRE. З серпня 2025 року компанія працює під власним брендом EXPANDIA та є єдиним офіційним представником CBRE в Україні та Молдові.
Сьогодні штат компанії налічує понад 350 фахівців, включаючи персонал на об’єктах нерухомості в Україні та Молдові, переданих в управління та експлуатацію. Портфоліо об’єктів, які знаходяться в управлінні налічує більше 1 000 000 кв.м в більш як 20 регіонах України та Молдови. EXPANDIA надає повний спектр послуг у сфері комерційної нерухомості, серед яких: агентські та інвестиційні послуги, управління й експлуатація об’єктів, оцінка та консалтинг, управління проєктами та технічний консалтинг, управління офісною інфраструктурою та дослідження ринку нерухомості. Отримайте детальну інформацію про компанію, відвідавши наш сайт: www.expandia-ukraine.com
