Київ – 31 березня, 2025 – Згідно з останнім дослідженням ринку торгової нерухомості Києва від CBRE Ukraine за 2П 2024 року, сегмент продемонстрував ознаки здорового відновлення на фоні підвищення споживчої активності, зростання впевненості ритейлерів та поступового повернення міжнародних брендів. Обсяг роздрібного товарообігу зріс на 13% р/р (згідно даних Державної митної служби), що свідчить про обережне, але поступове відновлення. Однак споживачі продовжують стикатись зі складною економічною ситуацією, а заходи економії стримують повноцінне відновлення структури витрат. Незважаючи на зростання середньої заробітної плати на 20% у річному вимірі, підвищення податків та зростання ІСЦ на 13,5% р/р продовжувало тиснути на купівельну спроможність, обмежуючи можливості споживачів щодо витрат на товари не першої необхідності.
Настрої ритейлерів продовжували покращуватись у 2024 році: за даними UCSC, індекс самопочуття ритейлу сягнув 29,8 пункту (+0,3 п.п. р/р), що є найвищим показником з початку війни. Частота офлайн-шопінгу також відновилася (+8% порівняно з 2023 за даними Deloitte), підтримуючи попит ритейлерів та спонукаючи бізнес до відходу від обережних стратегій розширення. Такі великі продуктові гравці як Fozzy Group та Novus Ukraine лідирували за темпами зростання в Києві, а у секторі товарів для Краси та здоров’я лідерами з розширення стали компанії Eva та Prostor. Провідний ритейлер товарів для дому «Епіцентр К» також відкрив два нових гіпермаркети в Києві та передмісті протягом 2024.
Підтримка українського виробника залишається домінуючим споживчим трендом. Як наслідок, українські ритейлери модного одягу, такі як Famo, One by One, Arber, Cher 17 та Vovk, продовжували розширювати свою присутність у великих торгових центрах столиці, де найбільше відкриттів припало на Blockbuster Mall, Respublika Park та River Mall. На центральних стріт-ритейл локаціях Києва також з’явилися нові магазини від українських модних брендів Otaje, JUL і Papaya.
Однак повернення міжнародних брендів дещо змінює конкурентний ландшафт, особливо в найкращих торгових центрах, і потенційно може сповільнити стрімку експансію локальних модних ритейлерів. Після обережної стратегії розширення протягом останніх двох років, міжнародні ритейлери прискорили своє зростання у 2024 році: JYSK, HalfPrice, H&M, UGG, Adidas, Nike, Puma та LPP Group активно розширювали свою присутність. Водночас, незважаючи на повернення до експансії існуючих міжнародних брендів, кількість нових виходів на ринок залишається обмеженою.
У 2024 році на ринок Києва не вийшло жодного нового торгового центру, а загальний обсяг конкурентної пропозиції торгових центрів залишився незмінним на рівні 1,59 млн кв.м. Як наслідок, обсяг нової пропозиції досяг десятирічного мінімуму, що свідчить про найнижчий рівень девелопменту торгових центрів за останні 10 років. Варто зазначити, що ТРЦ Ocean Mall (GLA 110 000 кв.м) наразі є єдиним великим проєктом у Києві, який планується до відкриття у 2025 році, хоча ймовірність подальших затримок залишається високою. Темпи будівництва продовжують стримуватися підвищеними ризиками безпеки, зростанням вартості будівництва та обмеженим доступом до боргового фінансування.
Рівень відвідуваності торгових центрів перевищив показники 2023 року, що свідчить про відновлення споживчої активності протягом року. Станом на кінець 2024 року середній рівень вакантності знизився до 12% (-3 п.п. з поч року). Завдяки зростаючому інтересу до найкращих локацій, вакантність помітно знизилася у прайм торгових центрах до 14% (-3 п.п. з поч. року), тоді як у ТРЦ районного формату зберігався стабільно низький технічний рівень вакантності на рівні 2%-3%.
Орендні ставки у київських торгових центрах демонстрували помірне зростання — на тлі відновлення роздрібного товарообігу та підвищеного попиту з боку ритейлерів. Знижки на оренду зустрічалися все дедалі рідше, особливо в успішних ТРЦ, які вже наблизилися до довоєнних операційних показників. Поступово зникає і практика оренди, що базувалася виключно на відсотку від обігу: на зміну їй приходять фіксовані базові ставки. В результаті, орендні ставки для типової торгової галереї площею 100-200 кв.м в найкращих об’єктах коливалися в межах $40-$70/кв.м/міс(+8% з поч. року), тоді як в інших об’єктах, зокрема ТРЦ районного формату, коливалися в межах $18-$38/кв.м/міс (+15% з поч. року).
У 2025 році ринок торгової нерухомості має шанс перейти до активнішої фази відновлення, за умови поступового, але стійкого економічного зростання та можливих позитивних змін в динаміці військових дій. Роздрібний товарообіг, ймовірно, продовжить зростання завдяки поліпшенню споживчих настроїв і ширшої структури витрат. Це формує підґрунтя для пожвавлення з боку ритейлерів і зміцнює попит на якісні торгові площі. Втім, ризики залишаються високими. Інфляція, обмежена купівельна спроможність і тривала невизначеність щодо безпекової ситуації продовжують чинити тиск на ринок, обмежуючи темпи відновлення, незважаючи на загальну економічну стабілізацію.
Попри можливі затримки з введенням нових торгових центрів у Києві, майбутня конкурентоспроможність таких об’єктів залежатиме від якості концепції — зокрема, наявності продуманої інфраструктури для відпочинку та харчування, а також сильного пулу орендарів. Для девелоперів ключовим викликом стане залучення міжнародних ритейлерів, інтерес яких до українського ринку поступово відновлюється — зокрема серед компаній, що розглядали вихід ще до 2022 року. У майбутньому на київський ринок можуть вийти чотири міжнародні бренди одягу середнього цінового сегменту: Uniqlo, Kiabi, Pepco та один з найбільших ірландських брендів у цьому ж сегменті. Водночас повноцінна поява нових великих міжнародних ритейлерів, ймовірно, залишатиметься обмеженою до завершення воєнних дій.
Про компанію CBRE:
CBRE Group, Inc. (NYSE:CBRE), компанія зі списку Fortune 500 та S&P 500 зі штаб-квартирою в Далласі, є найбільшою у світі компанією з надання послуг у сфері комерційної нерухомості та інвестицій (на основі доходу за 2023 рік). У компанії працює понад 130 000 співробітників (включаючи співробітників Turner & Townsend) у більш ніж 100 країнах. CBRE працює з широким спектром клієнтів, надаючи комплексні послуги, включаючи управління об’єктами нерухомості, угодами та проектами, стратегічний консалтинг та оцінку, оренду та продаж нерухомості, інвестиційні послуги та послуги з девелопменту.
Компанія CBRE Ukraine (ТОВ “ЕКСПАНДІА”) була заснована в січні 2008 року керуючими партнерами Сергієм Сергієнком та Радомиром Цурканом і є частиною афілійованої мережі компанії CBRE. Штат співробітників CBRE Ukraine налічує більше 200 фахівців, включаючи персонал на об’єктах нерухомості в Україні, переданих компанії в управління та експлуатацію. В рамках афілійованої мережі, у 2023 компанія розширила свою присутність у Молдові під брендом CBRE Moldova. CBRE в Україні та Молдові надає повний спектр послуг в області комерційної нерухомості, серед яких: агентські послуги, інвестиційні послуги, управління та експлуатація об’єктів комерційної нерухомості, оцінка та консалтинг, управління проєктами та технічний консалтинг, управління інфраструктурою офісів та дослідження ринку нерухомості. Отримайте детальну інформацію, відвідавши наш сайт: www.cbre-expandia.com
